Gハウスでは、お客様の土地探しもサポートしています。
良い土地を見つけても、住宅が建てられない。そんな土地もあります。
今回は土地の用途区分である「地目」についてご紹介します。
土地には様々な地目がある
地目とは、土地の用途による区分の事です。土地には「田」「畑」「山林」「宅地」など土地の用地によって、法律上23の地目（種類）に分けられています。
23地目の中で、住宅を建築できるのは、「宅地」「原野」「雑種地」「山林」の4つで「田」「畑」に関しては住宅を建てられる場合もあります。
それでは今あげた6つの地目について解説したいと思います。
宅地
| 特徴 | 建物の敷地及びその維持、もしくは効果を果たすために必要な土地。 |
|---|---|
| 説明文 | 基本的には、この「宅地」でなければ建物は建てられません。 |
原野
| 特徴 | 耕作方法によらないで雑草、かん木類の生息する土地（農地としての利用に適さないため、放置された土地など） |
|---|---|
| 説明文 | 「宅地」に転用せずに住宅を建てることができますが家が建てば地目を「宅地」に変更しなければいけません。 |
山林
| 特徴 | 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地 （耕したり肥料を与えたりせず自然に竹や木が生えている土地を指します。） |
|---|---|
| 説明文 | 土砂災害警戒区域に指定されていることも多く、建築できない場合があるので要注意です。「宅地」に転用せずに住宅を建てることができますが家が建てば地目を「宅地」に変更しなければいけません。 |
雑種地
| 特徴 | どの種目にも当てはまらないもの |
|---|---|
| 説明文 | 雑種地には駐車場や野球場などがあります。転用をせずに建築できますが、家が建てば地目を「宅地」に変更しなければいけません。 |
田
| 特徴 | 農耕地で用水を利用して耕作する土地 |
|---|---|
| 説明文 | 地目を農地から「宅地」に転用することが許可されれば、住宅を建てることができます。しかし、農地法などの法律の観点からも、問題が無いと判断されなければ認められません。 |
畑
| 特徴 | 農耕地で用水を利用せずに耕作する土地 |
|---|---|
| 説明文 | こちらも「田」同様に、農地法などの法律の観点から問題が無ければ、「宅地」として利用することが可能です。 |
「原野」「山林」「雑種地」はいずれも「宅地」に転用せずに建物を建てることができます。
ただし、地目は登記された時点での用途であり、現状の土地用途と必ずしも一致している訳ではありません。また、固定資産税は、地目ではなく現状で評価されます。
この地目は法務省の「登記・供託オンライン申請システム」から登記事項証明書を取得することで調べることができます。
住宅ローンを組む場合は地目変更が必要
住宅ローンを組む場合、農地は地目変更をしなければローンを組むことは難しくなります。
金融機関は土地に抵当権を設定しますが、地目が「宅地」以外の場合、抵当権を設定しない、住宅ローンが組めないことがあります。
地目が「田」「畑」の場合はたいてい不可能ですので、事前に地目変更を行うことが必要になります。
地目変更は自動でされません
「宅地」以外の地目で登記されている土地に家を建てた時など、地目が変更になった場合「地目変更登記」を申請する必要があります。
不動産登記法により地目に変更が生じた日（住宅を建てる場合は、造成工事が完了して現況地目が「宅地」に変わった時点）から1カ月以内に申請を行うことが定められています。
申請を怠った場合、10万円以下の過料に処されることがありますので注意が必要です。
地目変更の流れ
- 申請は造成などで現状が変わったあとに行います
- 地目変更登記は土地の所在地を管轄する法務局に申請します
- 登記申請は法務局に提出
- 地目変更と同時に家を建てる
以上が簡単な流れになります。
※造成費用はローンに組み込むことができないので、つなぎ融資が必要になります。
まとめ
今回は地目について記述しましたが、宅地であっても住宅を建築するには様々な法律や規則に従って建築する必要があります。
土地を購入したが、思った住宅を建築することができない。
なんてことを防ぐためにも、住宅建築用の土地を購入される場合は検討中の住宅会社さんにご相談されることをおすすめします。
